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9297威尼斯至尊品质世界领先的网络博彩集团之一。立即注册享有高达30%首存红利,周返水最高0.5%,无上限。(3) 世界经济衰退令香港经济不景气。70年代末,以西方先进工业国为首的世界经济,因第二次中东石油危机的爆发而再次出现衰退,通货膨胀居高不下,失业人数大幅增加,当时,香港因中国大陆的改革开放而尚未受到明显的打击,但1981年后,世界经济衰退加深,国际贸易保护主义抬头,香港的出口面临日益困难的市场环境。在这种形势下,香港内部经济急速放缓、整体消费下降,到1982年全年经济增长仅2.9%,比1981年的9.4%大幅放缓。经济的不景气,令投资者、消费者裹足不前,地产市道无可避免地大幅滑落。地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售,分期付款”的售楼制度以后,金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要,地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中,房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后,随着地产业的迅速发展,金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计,从1992到1998年,建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元,其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升,从40.5%上升到51.4%。(见表6.9)由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气,楼价攀升,地产业对银行贷款需求就急剧增加,给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象,而一旦地产业调整,楼价大幅下跌,银行业就会出现大量呆、坏账,甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。这一时期,长江实业还利用其享有的声誉及拥有的雄厚资金,与一些“有地无钱”的上市公司合作,发展这些公司拥有的土地。早在1976年,长实就曾先后与亨隆地产、铨利基业等公司合作,先后发展寿臣山的高级豪华别墅及湾仔坚尼地道凤凰台的高级住宅大厦,双方均分得可观利润。1979年,长实又与广生行合作,兴建位于湾仔告士打道、谢斐道及杜老志道间一幢25层高商业大厦。1980年至1983年间,长实更先后与南海纱厂、南洋纱厂、怡南实业、广生行、会德丰系的信托置业、联邦地产,以及港灯集团等,合作成合组联营公司,发展对方所拥有的土地或买卖对方所拥有的物业。这些合作对长实极为有利,因为它不需要付出一大笔资金购买土地,只需支付少量做地基工程的钱,并透过“卖楼花”以战养战,就可与合作公司分享可观利润。长实的实力因而进一步增强。到1981年度,长实年利润高达13.85亿元,相当于上市第一年度的31.7倍。

炽热的炒楼风进一步推动地价、楼价上升,已远远脱离当时香港市民的实际承受能力。据统计,1975年香港中小型住宅楼宇每方尺约230元,一个400方尺住宅单位售价约9.2万元。当时,香港市民家庭平均月入1 300元,购买一小型住宅单位的款项相当于市民70.8个月(即约6年)工资。然而,1981年地产高峰时,小型住宅单位每方尺售价已升至约1 000元,一个400方尺住宅单位售价增加到约30万元,而市民家庭平均月入约3 000元,即购买一小型住宅单位的款项已相当于市民101.5个月(即约8年半)工资。1981年,大昌地产创办人陈德泰病逝,公司主席一职遂由其长子陈斌接任。陈斌1974年毕业于美国麻省理工学院,学成后返港协助父亲管理家族生意,当时出任公司主席时年仅38岁,成为香港最年轻的集团公司主席。不过,由于大昌地产经营作风较保守,缺乏大气魄,此时已逐渐落后,被挤出五虎将之列。20世纪80年代初,新地为配合新市镇大型住宅屋邨的发展,开始在各新市镇中心兴建大型综合商场,作投资物业之用。首个大型综合商场是矗立沙田市中心的新城市广场。新城市广场第一期工程总楼面面积100万方尺,耗资逾10亿元,80年代初动工,至1984年落成,是沙田新市镇最庞大的商业建设,场内包括大型百货公司、各类店铺、迷你电影院、中西式菜馆、滚轴溜冰场及各类文娱康乐设施,还有一个巨型的电脑音乐喷泉。新城市广场开业后,瞬即吸引大批海外及本地旅游人士前来游览购物,成为香港最受欢迎的商场之一。9297威尼斯至尊品质恒地与新地一样,亦极重视“货如轮转”,强调资产负债的平衡。尤其是在市道不景时期,恒地就会不断地将楼盘的售价调低,以测试楼价底线,保持货如轮转。如1989年“政治风波”后,恒地即将楼价下调20%。1994年中市道不景,恒地即在一个月内三度减价推出单位,从初期的每方尺5 576元减至5 090元。恒地还将百货商场零售促销的手法运用到地产市场,诸如以车位配售半山慧豪阁并以先到先得方式认购,向买家提供9成按揭并对加按的两成提供首三年免息供款优惠等等,甚至用抽奖送黄金(头奖黄金100两)展开促销,结果引起买家轮候或市场超额认购,取得满意的效果。

9297威尼斯至尊品质不过,信和与置地、九仓、希慎等老牌地产集团相比,在投资策略上有两点明显的区别: 第一,信和地产以地产发展为主、地产投资为辅,因此除保留尖沙咀中心、帝国中心及幸福中心之外,其余均推出发售。当时,信和推出的尖东物业甚受市场欢迎,永安广场更创造推出当日即告售罄的纪录,轰动一时。第二,信和发展地产物业,往往是配合大股东黄氏家族的私人公司进行,如尖沙咀中心,信和地产占四成半权益,其余五成半权益则由黄氏家族持有。〔11〕 黄惠德著: 《被誉为冒险犯难的奇才——胡应湘先生谈合和业务》,载香港《信报财经月刊》第2卷第10期,第59页。太古地产创办后即着手筹划著名的高尚大型私人屋邨太古城发展计划。1974年,太古地产宣布,将在面积达230万方尺的太古船坞地段兴建商业中心、学校、戏院和住宅楼宇等综合发展屋邨,该屋邨将命名为“太古城”,全部共建50幢28层至32层高的高尚住宅大厦,逾10 000个住宅单位,可供4.5万人居住,以及一个规模巨大的商业购物中心——太古城中心。整个计划预计需时8年,总投资约13.5亿元。

(1) 卖地成绩理想,地价屡创新高。1983年,港府地政署长杜迪就曾指出,该年是香港战后以来地产市道最差的一年。这年,港府透过官地拍卖和招标的收益,仅得5.85亿元,其中官地拍卖仅1.14亿元;1984年,情况稍有改善,全年官地拍卖收入达10.67亿元,但所推出拍卖的20幅土地中,仍有3幅被迫收回。1969年12月“远东会”的创办,打破了英资对香港证券市场的长期垄断,开创了香港证券业的新纪元。其后,香港证券市场形成了四会并存的局面,各证券交易所面对激烈的同业竞争,均不同程度地降低对公司上市的标准和要求,这为大批发展中的地产公司提供了上市的良机。为配合增加土地供应,特区政府决定重新检讨兴建房屋的架构和程序。事实上,繁冗的批地和建筑审批程序已成为影响公、私营房屋建设的一个重要因素。根据政府的资料,现时房委会属下公屋和居屋的平均筹建时间为62个月,已经比1994年前的72个月加快速度。(见表6.3)董建华在施政报告中提出,要通过对房屋委员会和房屋协会在规划和发展程序方面的检讨,缩短公屋建设所需时间,其中,房委会的建屋时间从62个月缩短至47个月,而房协的建屋时间则从52个月缩短至46个月。9297威尼斯至尊品质在地王拍卖成绩理想的刺激下,香港豪华住宅售价再创新高。其实,早在1993年初,豪宅楼价已稳步上扬,5、6月份交投更见畅旺,售价在两个月间升幅达到2成。其后,银行宣布将400万元以上豪宅按揭收紧至6成,市场气氛一度转淡,但10月下旬以后,港股大幅飙升,市场购买力再度凝聚,结果全年售价升幅达3成至4成。在豪宅楼宇的带动下,中小型住宅单位价格再度飙升,到1994年第一季,平均每方尺售价已升至5 000元水平。

华懋集团的创办人王德辉,祖籍浙江温州,1934年出生,1949年举家迁移香港,朝鲜战争爆发时,适值父亲生意失败,王德辉停学协助父亲重整经营化工的华懋公司。60年代,王德辉看好香港地产前景,遂与其妻子龚如心创办华懋置业有限公司,开始投资地产。当时,王德辉对地产建筑一窍不通,但却肯虚心学习,每晚工余都拿着一叠图则,向邻居一位建筑老行尊请教,直到摸清路向,才购地建楼。1967年地产低潮时,王德辉凭独到眼光,抓住良机在荃湾一带购入大量地皮,其后人心回稳,百业待兴,王德辉在荃湾大量发展每单位三四百方尺的小型住宅楼宇,深受市场买家欢迎,逐步奠定了华懋日后在地产界的地位。地价大跌带动楼价、租金大幅下挫。1982年,住宅楼价普遍比高峰时期下跌3成至4成,如北角住宅楼价就从1981年底每方尺1 067元跌至1982年底的每方尺664元,跌幅达38%。中区甲级写字楼月租亦从1981年中最高峰期的每方尺28元至30元,跌至1982年底的每方尺21元至24元,跌幅约20%至25%。〔15〕 陈宪文、方中日著: 《李兆基处世之道在于顺势应时》,载香港《信报财经月刊》第5卷第2期,第23页。然而,70年代初,香港航运进入货柜化时代,在葵涌货柜码头相继建成使用后,九仓原有功能式微。1971年,蓝烟囱货仓停业,其地段售给新兴地产发展商郑裕彤旗下的新世界发展,郑氏在原址上建起雄踞尖东的新世界中心和著名的丽晶酒店。而黄埔船坞和太古船坞合并后迁往青衣,发展商在其原来的两幅庞大地皮上,建筑起两座现代化大型私人屋邨——黄埔花园和太古城。

20世纪70年代末80年代初,英资的和记黄埔、九龙仓先后被李嘉诚、包玉刚收购,置地成为新兴华商觊觎的目标。面对收购威胁,置地大股东怡和的主席纽壁坚采取了“连环船”方式,即透过怡和与置地互持对方四成股权的策略去保卫置地。然而,在随后掩至的地产崩溃中,置地亏损严重,负债累累,并且累及怡和,令整个集团处于危城困守之中。〔3〕 李秀娟著:《炒家蜂拥入市,地产升势凌厉》,载香港《信报财经月刊》1991年5月号,第22页。其实,早在80年代,太古地产已在鲗鱼涌积极收购物业。1992年12月,太地以5亿元价格购入糖厂街南华早报大厦,3个月后再斥资7.5亿元收购华兰路22号凸版大厦。至此,太古地产在鲗鱼涌拥有物业已达8幢之多,包括德宏大厦、香港电讯大厦、多盛大厦、和城大厦、常盛大厦、康和大厦,以及南华早报大厦和凸版大厦,总楼面面积接近400万方尺。其中,已完成重建的德宏大厦和多盛大厦已相继出租,每幢新厦均以行人天桥或通道与其他大厦相连,再与太古城连接,整个发展计划将跨越下世纪。太地将这个商业城堡命名为“太古坊”,太古坊邻近地铁站和东区海底隧道出口,交通便利,极具商业发展潜力,其目标租客将是那些在中环保留一个小型办公室,但希望在鲗鱼涌找到一流办公楼的机构。然而,楼市情况仍然没有好转迹象。6月23日,政府原计划有两幅新界土地推出拍卖,但当时市道疲弱,地产界人士普遍要求政府冻结卖地,结果当日政府突然宣布推出9项纾解民困的措施,包括将1998/1999财政年度预留“首次置业贷款”的36亿元增加到72亿元,希望藉此将合资格家庭从6000户增加到12000户;提供“置业贷款”的名额从4500增加到10000;免缴当年第四季度差饷等等。其中最瞩目的,就是即时停止卖地9个月。据业内人士估计,仅此一项政府库房将少收190亿元。

1998年1月,大地产发展商新鸿基地产突然宣布将旗下10个地盘停工或放缓发展。消息在地产、股票市场上产生极大的心理震撼。(1) 香港前途明朗化。中英签订《联合声明》以后,香港政治前途明朗化,这一时期,中国对外开放扩大,香港作为亚太区国际金融贸易中心,以及国际资本进军内地市场的桥头堡地位进一步加强,刺激外商来香港投资或设办事处,增加了对高级写字楼和住宅的需求。9297威尼斯至尊品质嘉湖山庄于1991年11月推出首期,当时售价已达每方尺楼面面积1 850元,超过长实与华润协议中1997年每方尺1 700元的指定价格。其后,嘉湖山庄楼价随香港地产大潮节节飙升,1996年4月复式单位御景轩推出时,每方尺售价已升至2 936元,到1997年地产高峰期时,每方尺售价更升至4 000元左右,估计整项计划为长实带来超过130亿元的巨额利润。长实无疑成为了香港地产市场大型私人屋邨的领导者,被称为“大型私人屋邨之王”。

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